民法典亮点

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费

当你一身疲惫地回到家想泡个热水澡时，拧了半天水龙头发现停水了；当你屏气凝神正等待一部电影的高潮时，突然断电了；当你兴致勃勃准备好食材想给家人做一顿丰盛的晚餐时，却发现没有天然气了……而你气冲冲地打通物业管理人员的电话，得到的答案却是：“不好意思，你的物业费没交，等你交了，就有水、有电、有燃气了！”

近年来，业主与物业针尖对麦芒“斗智斗勇”的故事不在少数。物业作为小区的综合服务方，拥有水、电、燃气等各类生活资源的管控权。因此，在催交物业费过程中，有一些物业公司便以断水、断电作为筹码要挟业主。物业服务方有权断水、断电吗？

【典型案例】

案例一：2019年7月，姚某租了一套房，在入住几天后，发现家里停水了，便去物业公司缴纳水费。但物业公司告知姚某，因为她所租房子的房东已有一年多未缴纳物业费，在费用未付清之前拒绝为姚某办理购水手续。

案例二：2016年8月，正值暑热，重庆某小区居民因不满物业服务，拒绝缴纳物业费。多次催交无果后，物业公司以断电对业主进行“制裁”。在逼近40摄氏度的高温下，很多居民为了“空调自由”，不得不妥协。

民法典的出台，彻底为物业公司的断水、断电行为竖起了“禁行牌”——不交物业费就断水、断电，此路不通！

民法典第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

【专家解读】

陕西永嘉信律师事务所律师 葛伟超

不交物业费，物业有权断水、断电吗？

“当然没有权利！业主用水用电是跟自来水公司、供电局建立的合同关系。物业并不是合同当事人，在任何情况下，都无权断水、断电。” 葛伟超解释说，《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”这一规定明确供水、供电的主体是供水、供电企业，供水、供电义务所对应的是缴纳水费电费义务，并不是物业服务企业。物业服务合同与供水、供电、供燃气等合同是分别独立的合同，是不同的法律关系。根据合同相对性原则，享有停水停电的权利人是供水、供电人，物业公司作为第三方，未经供电公司、供水公司等同意无权擅自断水、断电。

物业服务企业在服务合同中自行约定通过断水、断电等行为催交物业费，属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水、供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水、供电义务所对应的是缴纳水费电费义务，即使供水、供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费，物业管理企业也不能以停水停电催交物业服务费用，只有在业主逾期不交付水电费的情况下，供水、供电企业才有权对业主采取停水停电措施。

对现代城乡居民来说，水、电、燃气等是基本生活的保障条件，断水、断电、断燃气无疑会侵犯业主的基本生存权益。物业服务人应当按照物业服务合同的约定，对物业服务区域内的居民的生活提供服务和保障。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。

该如何解决现实生活中遇到的这种情况？葛伟超说，物业公司与业主之间存在委托合同关系，物业公司依据物业服务合同对小区进行物业服务并承担一定的管理职能，业主应支付相应的物业管理费用并遵守管理规约的约定。所以，物业服务企业与业主之间并不是对立的，而是一个利益共同体，只有通过法律更好地规范企业和业主的行为，才能达到共赢的效果。

业主若对物业服务不满意，应保留好相关证据，通过业主委员会与物业服务企业进行沟通，要求其进行整改和完善，或者提起法律诉讼。拒交物业管理费的方法本身就是违反合同法的，用违法行为来维权，是不可取的。

业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以通过诉讼或者仲裁等合法途径主张权利，但是无权采取停止供电、供水、供热、供燃气等措施。如果物业服务人为催交物业费，采取停止向业主供电、供水、供热、供燃气等措施，造成业主损失的，应当承担相应的赔偿责任。

契约精神和规则意识是现代社会得以维系稳定的重要因素。物业公司与业主的关系不应像“坐跷跷板”，非要分出个高低。只有物业公司用心做好服务，业主积极配合，履行好各自的责任，社会生活才能更舒心、更和谐。